A CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA:
Em nosso ordenamento jurídico vigente, encontramos hoje o princípio da concentração dos atos na matrícula, que podem ser aplicados em todos os atos notariais tais como escritura de compra e venda, inventário e usucapião extrajudiciais.
Segundo a lição de LUIZ GUILHERME LOUREIRO “os ônus, encargos e gravames reais, decorrentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do adquirente da propriedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não estiverem inscritos no Registro de Imóveis”.
O referido princípio foi positivado com a Lei nº. 13.097/2015 em seu artigo 54 que reza:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.”
Considerando o referido princípio, já não mais se torna necessária a apresentação das certidões que aludiam o par. 2º do art. 1º da vetusta Lei Federal nº. 7.433/85 e mesmo parte do inc. IV do art. 1º do Decreto nº. 93.240/86.
Sendo assim, o princípio da concentração tem por objetivo concentrar todas as informações e direitos que tenham influência no registro imobiliário ou nas pessoas. A situação jurídica que não estiver na matrícula, não será oponível, pois não atinge o imóvel.
A CAUTELA DO COMPRADOR EM NÃO DISPENSAR A APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES DO VENDEDOR:
Pela regra do art. 490 do Código Civil de 2002, as despesas de Escritura e Registro ficarão a cargo do Comprador, e as relativas à tradição por conta do Vendedor, sendo certo que esse acerto pode ser diferente, desde que acordado entre as partes – ou seja – se nada for tratado em sentido contrário, as despesas pela comprovação de que a transação pretendida é hígida (o que se dá com a apresentação das certidões de praxe necessárias, inclusive) serão do VENDEDOR e não do comprador – porém será este – o comprador – o maior beneficiado com a apresentação das referidas certidões pois elas atestarão que, pelo menos até onde a Lei recomenda, as cautelas foram observadas e a negociação não apresentava qualquer vício capaz de acarretar a perda do imóvel (como por exemplo, no caso de ações judiciais que atinjam o patrimônio do vendedor, Ações Reipersecutórias e Ações Reais).
Sendo assim, a garantia completa mesmo (se é que podemos cogitar da mais absoluta garantia) é meio utópica, visto que ocorreria somente com a apresentação de certidões negativas de todos os foros do Brasil inteiro – conduta impraticável no contexto atual, ainda que bem avançadas as questões de microinformática e interligação de sistemas.
Havendo a dispensa no momento da lavratura, dentro do contexto vigente o ato será válido e perfeito, não havendo possibilidade de negativa já que lavrado dentro das normas permissivas (leia-se, Lei Federal, princípios constitucionais, princípios registrais e normatização local da CGJ).
Em nossa opinião, em que pese o princípio da concentração dos atos na matrícula mantemos o entendimento de Aida se torna prudente e necessário, a lavratura dos atos notariais e escrituras públicas de imóveis mediante a apresentação das certidões abaixo elencadas da comarca de residência e domiciliar;ilio do comprador, a saber:
(a) Certidões Negativas dos distribuidores Cíveis do Estado;(b) Certidões Negativas de Execuções Fiscais Estaduais e Federais;(c) Certidão Negativas de Ações Trabalhistas (CEAT);(d) Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT);(e) Certidão Negativa da Justiça Federal;(f) Certidão Negativa de Débitos Federais da Receita Federal;(g) Certidão Negativa dos Cartórios de Protesto.
Dr. Rodrigo Claudino Teixeira da Silva
OAB/SP: 184.207
Teixeira e Marques Advogados