A escritura pública é um documento público elaborado por um Cartório de Notas, na presença ou sob a supervisão de um tabelião de notas, que deve observar vários requisitos previstos em lei. Este documento geralmente instrumentaliza um negócio jurídico entre as partes que o devem assinar no final.
Na elaboração da escritura, o tabelião age como um agente do Poder Público, garantindo interesses privados e a legalidade de todo o processo. O tabelião não pode atuar em favor de nenhuma das partes em prejuízo da outra. Como agente delegado de uma função pública, sua atuação deve ser sempre imparcial e estritamente voltada às regras legais.
Embora o Instrumento Particular de Venda e Compra tenha também validade perante a lei, quando elaborada por um notário por hei de escritura pública, garante-se a autenticidade, a eficácia e a segurança dos negócios que instrumentaliza, garantindo direitos e prevenindo futuras disputas que podem nascer da má interpretação das condições redigidas em um instrumento particular.
Contudo, o que pouca gente sabe, é que o conteúdo desse documento varia de acordo com a negociação feita entre o comprador e o vendedor. Entenda os diferentes tipos de escritura que podem ser feitos no Tabelionato de Notas:
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL À VISTA:
Como o próprio nome já diz, essa escritura é a oficialização de uma negociação à vista, ou seja, o pagamento do imóvel é efetuado no ato da escritura. É possível, também, um acordo entre as partes, estabelecendo o pagamento de um sinal antes e do saldo no ato da escritura. Se o pagamento total é feito em menos de 30 dias, é considerada venda à vista.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA A PRAZO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA À PESSOA FÍSICA:
O pacto adjeto de alienação fiduciária é um acordo feito entre as partes no qual os direitos sobre o imóvel permanecem com o vendedor até a quitação da dívida pelo comprador – que nesse caso, é uma pessoa física. Desta forma escolhida o vendedor pode transferir a propriedade para o comprador sem medo. Isso pode ser feito pelo vendedor diretamente com o comprador, onde eles firmam um contrato no qual consta que os direitos sobre o imóvel são do vendedor até que o comprador pague tudo, ou pode ser feito também por um banco ou agente financeiro, onde o contrato assinado afirma que o direito sobre o imóvel financiado é do banco até que se pague toda a dívida.
Em caso de inadimplência do comprador ou não pagamento em dia do financiamento, o imóvel acaba sendo retomado pelo comprador ou pelo banco, já que a alienação fiduciária, também chamada de alienação em garantia, o próprio imóvel é dado como garantia da quitação.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS:
Esse documento é feito quando o comprador deseja transferir os direitos que possui sobre um imóvel para outra pessoa antes mesmo de fazer o registro em seu nome. É uma forma de ganhar tempo, como por exemplo um prédio em construção onde o comprador de um dos apartamentos desejar transferir os direitos para outra pessoa antes do imóvel ficar pronto. Assim, quando o comprador for fazer a escritura de compra e venda, ele pode incluir nessa escritura a cessão de direitos, ou seja, ao mesmo tempo que se torna o proprietário desse imóvel, ele transfere os direitos para um terceiro.
Ao invés de fazer uma escritura, esperar a entrega das chaves, e registrar o imóvel em seu nome para então fazer tudo de novo para a outra pessoa, faz-se um único documento. No entanto, é preciso pagar dois impostos diferentes: o de transmissão do imóvel – ITBI, e o de cessão de direitos.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA A PRAZO COM CLÁUSULA RESOLUTIVA:
Nesse tipo de contrato, a venda será a prazo e o vendedor só aceita transferir o imóvel para o comprador com a inclusão de uma cláusula de condição. Essa condição determina que o valor seja parcelado e atrelado ao pagamento de notas promissórias. Cada parcela quitada representa uma nota promissória resgatada pelo comprador. O comprador poderá transferir o imóvel para o nome dele, porém ao quitar todas as parcelas, será obrigado a apresentar ao cartório de imóveis todas as notas promissórias resgatadas para oficializar o registro do imóvel em seu nome. Sem a apresentação das promissórias, o cartório não aceita finalizar o processo de compra e venda.
Caso o comprador não efetue os pagamentos, o vendedor poderá cobrar os valores devidos ou desfazer o negócio – caso o comprador não tenha como quitar a dívida vencida. Ou seja, a transferência efetiva do imóvel para o nome do comprador é realizada somente quando o pagamento for totalizado.
ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA:
Essa escritura é utilizada quando o vendedor deseja dar posse imediata ao comprador, mais contudo, ocorrendo a escritura definitiva somente quando da quitação da dívida. Nesse caso, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total, tendo com essa promessa uma garantia para o comprador, ou seja, se por exemplo o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-la no inventário.
ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA (VINCULADA À ESCRITURA DE PROMESSA):
É a escritura pública em definitivo que oficializa o acordo de compra. Quitado o preço na escritura de promessa de compra e venda, o vendedor é obrigado a transferir o imóvel para o nome do comprador por essa escritura, tendo sido o imposto já pago na escritura de promessa.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA:
Aqui, a hipoteca substitui alienação fiduciária. A diferença é que a hipoteca exige que o credor, em caso de inadimplência do comprador, entre na justiça para levar o imóvel à venda e receber seu crédito. Na alienação fiduciária, isso não é necessário, pois o credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial. Antigamente, a hipoteca era a forma de garantia de financiamento bancário mais utilizada, mas atualmente está em desuso pela demora na venda do imóvel garantido.
ESCRITURA PÚBLICA DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA:
Diferentemente dos demais, esse documento desfaz uma escritura de compra e venda, quando as partes desejam desfazer um negócio que já foi realizado e ainda não foi registrado no cartório de imóveis. Há casos em que as partes fazem a escritura e, logo em seguida, desistem de comum acordo do negócio. Nesse caso, a escritura tem que ser desfeita por outra que a cancele. Contudo, ela só funciona se a escritura que oficializou o negócio ainda não tenha sido levada a registro.
ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ANUÊNCIA DO CREDOR:
Essa escritura é utilizada na compra e venda de imóvel na planta ou em construção, e o comprador deseja transferir os direitos desse imóvel. Aqui, é obrigatório que o credor concorde com a transferência. Uma vez que todos estejam de acordo esta será a escritura utilizada para que o comprador assuma os direitos (e deveres) do vendedor.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL:
Essa escritura é utilizada quando o vendedor é dono de apenas uma parte do imóvel e deseja vender essa porção a terceiros. Nesse caso, o vendedor deve, primeira e obrigatoriamente, oferecer sua parte aos proprietários das outras frações do imóvel. Caso este não tenha interesse em adquirir a porção que não lhe pertence, a venda pode ser feita com o realização dessa escritura que destaca a negociação refere-se somente a uma fração.
O termo fração ideal é usado porque trata-se da venda de uma parte que não pode ser definida.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM SUB-ROGAÇÃO DE ÔNUS:
Essa escritura indica que o imóvel negociado não está totalmente quitado, ou seja, o vendedor ainda está pagando em parcelas. O comprador adquire o imóvel ciente das dívidas e assume o pagamento das parcelas que estão para vencer.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DAÇÃO EM PAGAMENTO:
O comprador adquire um imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO:
É bem parecida com a escritura de promessa de compra e venda, onde a reserva de domínio é a cláusula de segurança, ou seja, o imóvel negociado é entregue ao comprador e o domínio fica em nome do vendedor como garantia de pagamento.
ESCRITURA PÚBLICA DE RETIFICAÇÃO E RATIFICAÇÃO:
Essa escritura só é realizada quando uma das partes, comprador ou vendedor, cometeu algum erro na escritura pública de compra e venda. Esse documento é necessário, então, para corrigir o erro.
Dr. Rodrigo Claudino Teixeira da Silva
OAB/SP: 184.207
Teixeira e Marques Advogados