O Regime Especial de Tributação, também chamado de RET, é que uma forma diferenciada de tratamento tributário dispensado a determinadas atividades ou setores da economia com a finalidade de diminuir impostos, unificar tributos e eliminar a burocracia na emissão de nota fiscal.
O RET existe para que os governos federais, estaduais e municipais possam estimular a economia quando necessário, atraindo empresas para se instalar em regiões específicas ou até mesmo como uma forma de ajudar certos tipos de negócios a atravessar algumas crises — como é o caso do Regime Especial de Tributação destinado ao setor automobilístico, que recentemente foi renovado pelo presidente em exercício.
Em relação as Incorporações imobiliárias, a Lei nº 10.931 de 2004 instituiu o regime especial tributário do patrimônio de afetação aplicável às estas, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:
A incorporação imobiliária é disciplinada pela Lei nº 4.591/64, que a define em seu art. 28, parágrafo único, como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas”.
Ou seja, a incorporadora é a responsável por toda a administração do negócio — é ela quem faz estudo de viabilidade, adquire o terreno e formata o produto que será comercializado. Quando o consumidor compra uma unidade autônoma em um condomínio, é com a incorporadora que está fazendo negócio. Normalmente, as construtoras são suas próprias incorporadoras e exercem as duas funções no negócio.
Contudo, o conceito de incorporação imobiliária é diferente do de incorporador, visto que nos termos do artigo 29 da mesma Lei nº 4.591/64, temos que o incorporador Nad amais é do que “a pessoa física ou jurídica que, embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para a efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:
Após a forte crise que assolou o pais em meados de 1998/1999, atingindo em cheio o setor da construção civil, houve então a criação da medida provisória nº 2.221/2001. Alguns anos depois, foi então promulgada a Lei nº 10.931/04, que instituiu tanto o Patrimônio de Afetação como o RET às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, senão vejamos:
“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
Sendo assim, o patrimônio afetado adquire personalidade jurídica própria e garante que a incorporadora não possa utilizar tal bem como garantia em outros negócios ou dívidas.
Dessa maneira, os adquirentes têm segurança jurídica de que a obra não será interrompida e, caso não seja cumprida conforme o contrato, também podem pedir a penhora do terreno para sanar dívidas oriundas da própria construção.
PRAZO PARA OPTAR PELO RET:
A opção pelo RET deve ser realizada levando em consideração os seguintes requisitos previstos na legislação:
- (i) Apresentação do termo de opção pelo RET à delegacia da Receita Federal com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
- (ii) Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
- (iII) Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação;
Contudo, o regime especial só é válido às incorporações imobiliárias, não se estendendo para os casos de parcelamento de solo, mediante loteamento ou desmembramento.
BENEFÍCIOS DO RET PARA O MERCADO DA CONSTRUÇÃO CIVIL:
Quando o regime especial tributário foi proposto para as incorporadoras, a novidade era a unificação dos tributos federais, que no lucro presumido ficavam entre 5,93% a 6,7% da receita bruta. No entanto, inicialmente, a alíquota do RET foi estipulada em 7%, o que não apresentou nenhuma vantagem ao que já era utilizado.
Somente em 2013, por meio da medida provisória 601/12 e que teve sua confirmação com a Lei n° 12.844/2013, é que a alíquota caiu para 4% da receita mensal recebida e correspondeu ao pagamento de forma unificada dos seguintes impostos e contribuições, assim repartidos: 1,26% como Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); 0,37% como Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP); 0,66% como Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e; 1,72% como Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
Esta alíquota de 4%, é cobrada levando em consideração a receita mensal e o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda das unidades que compõem o negócio, onde do total dos valores recebidos, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções e os descontos concedidos aos adquirentes, ressalvando ainda, que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.
APLICAÇÃO DO RET PARA VENDA DE IMÓVEIS APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA:
A edição da Lei nº 13.970/19, publicada em 27.12.19, com a introdução do artigo 11-A na Lei 10.931/04, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias entre outras, terminou com a dúvida sobre forma e extensão da aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) para as receitas das incorporadoras oriundas de vendas de imóveis ocorridas posteriormente à conclusão da obra, o que trouxe mais segurança para as incorporadoras que optaram por tal regime.
O dispositivo em comento é taxativo ao determinar que o RET será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
Anteriormente à edição desta Lei havia dúvida sobre a extensão do incentivo fiscal consistente no RET para os imóveis alienados após à conclusão da obra. Isso devido às manifestações divergentes do Fisco em relação à mesma matéria, o que gerava insegurança jurídica no setor imobiliário. Com a legislação, espera-se que a questão seja pacificada e resolvida.
Uma vez formalizada a opção RET pela incorporadora, toda a receita operacional por ela auferida e vinculada ao empreendimento deve ser tributada de acordo com o regime especial, mesmo aquela decorrente da comercialização de imóveis após a conclusão da obra.
Dr. Rodrigo Claudino Teixeira da Silva
OAB/SP: 184.207
Teixeira e Marques Advogados